7. Готовим контракт на покупку недвижимости в Онтарио.
Итак вы вышли на финишную прямую! После просмотра десятков домов и ознакомления с разными районами Торонто, вы нашли дом, который нравится всем членам вашей семьи. Только этот дом удовлетворяет вас с точки зрения расположения, его состояния и внешнего вида. Осталось его купить! Тут на помощь прийдёт риэлтор. Ваш риэлтор составит контракт на покупку недвижимости в Онтарио (Agreement of Purchase and Sale) соответственно с вашими требованиями к цене, времени въезда и дополнительными условиями (Conditions), которые необходимы для успешного завершения сделки. Форма данного контракта разработана Канадской ассоциацией риэлторов. Ее обязаны использовать все брокеры, работающие с недвижимостью в Торонто.
Большая часть контракта о покупке недвижимости (договора) остается неизменной, так как в ней отражены все аспекты канадского, и провинциального законодательств.
Большинство контрактов о покупке недвижимости в Канаде содержат два основных пункта, помогающие защитить интересы покупателя. Пункт первый: продавец даёт определённое время покупателю, необходимое для получения ипотечного кредита и пункт второй: продавец разрешает проведение технической инспекции покупаемого объекта недвижимости.
Составление договора о покупке-продаже в Онтарио- ответственность брокера, работающего для вас. Перед подписанием любого документа убедитесь, что он отражает ваши намерения! Не стесняйтесь переспросить, если какие-либо пункты договора вызывают сомнения или недостаточно ясны. Каждый договор уникален, поэтому подбор нужных пунктов (Сonditions) очень важен для избежания последующих недоразумений.
Чтобы выполнить одно из важнейших условий контракта, а именно провести техническую инспекцию дома, вам понадобится инспектор по домам. Какая же задача инспектора? Инспектор поможет обнаружить скрытые дефекты и недоделки, оценить эффективность отопительной и охладительной систем, проверить, отвечает ли дом стандартам по электропроводке, подскажет, как лучше обслуживать дом в разное время года и на что обратить внимание в ближайшее время после покупки. Он также может подсказать, сколько будет стоит устранение недостатков или дефектов. Стоимость инспекции и ее продолжительность зависит от размера дома.
Теперь вернёмся ко второму пункту договора. После принятия договора о покупке продавцом, покупателю даётся определённое время на получение ипотечного кредита (mortgage). Обычно оно не больше пяти рабочих дней. Пункт гласит, что покупатель купит данный дом, при условии, что продавец даст время покупателю обратится в банк для получения ипотечного кредита. Если же покупатель не сможет выполнить этот пункт договора, а именно не сможет получить необходимое финансирование, сделка теряет юридическую силу, и депозит возвращается покупателю в полном размере.
После подписания договора о покупке (Agreement of Purchase and Sale) ваш риэлтор доставит его к продающему агенту (Listing agent). Каждый договор имеет срок действия (Irrevocability). Во время подписания договора о покупки недвижимости в Канаде покупатель опредяляет время действия данного документа. Если по истечению этого времени вы не получили ответа от продавца, ваше предложение (договор) теряет юридическую силу. Обычо продавцу дают 24 часа на обдумывание. В зависимости от обстоятельств это время может быть продлено по согласию двух сторон.
В Онтарио у покупателя обычно нет возможности лично встретиться с продавцом недвижимости. Все переговоры ведутся через вашего агента. Это вполне оправданно, так как излишние эмоции могут повредить торгам. Личная встреча с продавцом будет возможна после принятия вашего предложения (Offer). Другими словами подписания договора о покупке-продаже.
Получив ваше предложение, продавец может:
а) принять его с вашими условиями и ценой;
б) отвергнуть его;
с) выдвинуть свое предложение с новой ценой и своими условиями.
С первыми двумя вариантами всё ясно. С третьим не так просто, ведь теперь слово за вами. Вы или принимаете предложение продавца, или выдвигаете встречное, или совсем от него отказываетесь, если цена или другие пункты договора вас не устраивают. Обмен поправками идёт до тех пор, пока обе стороны не будут удовлетворены всеми пунктами договора. Если стороны пришли к соглашению, документы подписываются двумя сторонами и заверяются их агентами. Именно момент подписания договора будет отправной точкой при подсчёте времени, данного покупателю для выполнения условий контракта.
Что бы закрепить серьёзность своего намерения покупатель вносит депозит (Deposit). Размер депозита в Онтарио обычно составляет от 3% до 5% от цены покупки. Внесение депозита осуществляется с помощью передачи чека продавцу недвижимости. Депозитный чек должен быть сертифицирован и выписан на имя продающей компании. Он доставляется вашим риэлтором в течении 24 часов в офис продающего брокера. Канадские законы обязывают брокеров использовать специальные счета (Trust accounts). Все депозитные чеки попадают именно туда , где они лежат, без права использования, до закрытия сделки. Этот депозит является частью вашего первого взноса (Downpayment) и будет учтён при завершении сделки.
Стоит обратить особое внимание на день закрытия сделки (Сlosing date). Обычно этот день определяется обеими сторонами в момент подписания договора о покупке. Именно с этого дня вы начнёте оплату ипотечного кредита. В этот же день вы получите ключи от своего нового дома или квартиры у своего адвоката. В Онтарио адвокат выдаёт вам документы на право владения вашей новой недвижимости. Если вы снимаете квартиру, убедитесь что до дня закрытия сделки не меньше 60 дней, так как вам надо будет уведомить владельца дома (Landlord), в котором вы проживали, о переезде.
Внесение перечня всех бытовых приборов, которые продаются с домом, также немаловажная часть контракта. Убедитесь, что список полный.
Правильно составленный договор позволит избежать недоразумений при закрытие сделки!
 |
Задайте вопрос риэлтору по тел. (1) 416-831-8301 Звоните сейчас! |